Stadtumbau in Altstadtkernen - Projekte - Altstadtsanierung durch kommunale/gemeinnützige Wohnungsunternehmen - Neuruppiner Wohnungsbaugesellschaft mbH

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Objekt:

• Altstadtkern Neuruppin
• Altstadtkern wurde nach Stadtbrand 1787 als frühklassizistische Modellstadt wiederaufgebaut, wertvoller Bestand an spätbarocken und frühklassizistischen Bürgerhäusern, vereinzelt auch Gebäude aus der Zeit vor 1787 erhalten
• Größe: 77 Hektar

Bauherr:

• Neuruppiner Wohnungsbaugesellschaft (NWG)

Ausgangslage:

• einerseits
• hoher Instandhaltungs- und Sanierungsbedarf
• andererseits
• wirtschaftliche Verwerfungen nach 1990 (Schließung des Elektrophysikalischen Werkes, Beschäftigungsabbau Feuerlöschgerätewerk)
• Arbeitslosigkeit
• Bevölkerungszahl stagniert bei rund 30.000 Einwohnern
• überdurchschnittlicher Leerstand in der Altstadt (1997: 20 Prozent)
• niedriges Mietniveau (Durchschnittsmiete im Bestand der NWG: 3,98 Euro pro qm , 2007)
• hohe Sanierungskosten bei Altbauten (800 - 3000 Euro pro qm Wohnfläche), können nicht durch Mieterlöse refinanziert werden
• beschränkte Investitionsbereitschaft privater Eigentümer
• geringe Resonanz auf Versuche der NWG, Häuser an Privateigentümer zu verkaufen
• geringe Resonanz auf öffentlich geförderte Modellprojekte zur Eigentumsbildung in Altbauten
• Verfall wertvoller Baudenkmäler (z.B. ältestes Haus der Stadt, Schulzenstraße 6, von 1689 wird durch Privateigentümer dem Verfall überlassen, Baudenkmal in Friedrich-Engels-Straße in Altruppin wurde durch Privateigentümer im September 2007 illegal abgerissen).

Maßnahmen:

• Sanierung von Altbauten durch die Neuruppiner Wohnungsbaugesellschaft mbH (NWG)
• Angebot der sanierten Wohnungen zu günstigen Mieten (maximal 5,50 Euro pro qm)

Konkrete Beispiele:

• Friedrich-Engels-Straße 39-39 b (Friedrichskaserne)
• Entstehungszeit: 1775
• Maßnahmen: Sanierung des Gebäudes durch die NWG, Schaffung von Wohnungen
• Steinstraße 12, Steinstraße 12 a, Kommissionsstraße 1
• Entstehungszeit: um 1800
• Maßnahmen: Sanierung der Gebäude, Schaffung von insgesamt 14 Wohnungen 18 - 66 qm (Steinstraße 12: 7 Wohnungen 26 - 66 qm , Steinstraße 12 a: 4 Wohnungen 18 - 58 qm Kommissionsstraße 1: 3 Wohnungen), Balkonanbau war aufgrund des Denkmalstatus der Gebäude nicht zulässig, Vermietung der Wohnungen für 4,86 Euro Nettokaltmiete
• Kosten: insgesamt: 850.000 Euro, Steinstraße 12: 350.000 Euro
• Bauzeit: 2004 - 15.5.2005
• Virchowstraße 29
• Entstehungszeit: 1899
• Maßnahmen: Sanierung des Gebäudes, Schaffung von 8 Wohnungen 43 - 72 qm
• Kosten: 500.000 Euro
• Bauzeit: 2005
• Franz-Künstler-Straße 9
• Entstehungszeit: um 1900
• Maßnahmen: 2002 - Kauf des Gebäudes durch die NWG, Sanierung des Gebäudes, Schaffung von 9 Zweiraumwohnungen 70 - 76 qm , Anbau von Balkonen an 6 Wohnungen, spezielle Ausstattung der Wohnung für Demenzkranke, Betreuung durch die "Volkssolidarität"
• Bauzeit: 2004
• Bernhard-Brasch-Straße 2
• Entstehungszeit: um 1790
• Maßnahmen: 2002: Versuche der NWG, das Haus Bernhard- Brasch-Straße zu verkaufen, Verkaufsversuche sind gescheitert, Sanierung des Gebäudes, Schaffung von 6 Wohnungen 58 - 96 qm , Schaffung von Parkplätzen im Hofbereich
• Kosten: 679.000 Euro
• Bauzeit: 17.10.2005 - 1.10.2006
• Seestraße 9 a
• Entstehungszeit: 1705
• Maßnahmen: Anfrage durch die NWG, ob für Gebäude Rückübertragungsansprüche bestehen, Auskunft: keine Rückübertragungsansprüche, Sanierung des Gebäudes, nach Sanierung erhielt NWG Auskunft, dass doch Rückübertragungsansprüche bestehen

Finanzierung:

• anfangs: Städtebaufördermittel, Fördermittel für Mod.-Inst-Maßnahmen des Landes Brandenburg
• Problem: Förderbedingungen schränken Vermietbarkeit der sanierten Wohnungen ein
• deshalb: ab 2005: Verzicht auf Fördermittel, stattdessen Eigenmittel (Quersubventionierung durch Gewinn bringende Bestände des industriellen Wohnungsbaus, Fremdmittel)

Ergebnis:

• Rettung von wertvoller Bausubstanz, bis 2007 60 % der Altbaugebäude saniert
• Wohnungsleerstand in der Altstadt von 20 Prozent (1997) auf gut 10 Prozent (2007) gesunken
• weitere Sanierungen scheitern an begrenzter Finanzkraft der NWG und ungünstigen Förderbedingungen (NWG kann von der Förderung durch Sanierungs- und Denkmalabschreibungen keinen Gebrauch machen)
• NWG kann nur ein Einzeldenkmal pro Jahr sanieren
• NWG kann nur Sanierungen finanzieren, die maximal 1800 Euro pro qm Wohnfläche kosten
• weitere Sanierungen scheitern an ungeklärten Eigentumsverhältnissen (Rückübertragungsansprüche)
• wertvolle Baudenkmäler (z.B. August-Bebel-Straße 1, "Prinzenhaus" - frühklassizistisches Wohnpalais von 1801) können aufgrund dieser Probleme nicht saniert werden